文∕涂山青

地产大鳄在快速长成，中小房企还有未来吗？

刚刚过去的2013年，是楼市调控的第四年，也是房地产行业加速分化的一年：一二线城市与三四线城市加速分化──一二线城市房价地价比翼齐飞、三四线城市“鬼城”次第而出，大型房企与中小房企也在加速分化──大型房企快速扩张，表现最为抢眼的如碧桂园业绩同比增长131%，销售规模达1097.3亿元，绿地及世茂地产年增长均在40%以上……。房地产“千亿级俱乐部”扩容至7家，200亿级房企达到35家。地产大鳄在快速长成，马太效应明显。盛高、万方、万好万家、新梅、绿景，锦绣天地、广德业、嘉粤集团、瑞达……，一批中小甚至并不太小的房企或被并购，或破产关门。据清科研究中心统计显示，在2013年中国并购市场上，房地产行业以并购交易金额142.75亿美元排行第二，同比涨幅达265.7%，占到总交易量的15.3%。有资料显示，“最严调控”以来，房地产开发企业从2010年初的5.8万个锐减到2013年末的4.2万个，减少36.6%。预计未来3年内至少还将有30%的企业出局，其中绝大多数将是中小房企。

有人可能会惊呼：大房企都千亿了，中小房企如何生存？

持续调控下，大房企凭借着品牌优势、项目运营优势、资源整合优势等，腾挪于土地市场、资本市场，借力抢占房地产市场高地，布局全国市场甚至开始向海外发展，形成赢家通吃局面。毫无疑问，中小房企的生存空间越来越小，面临的竞争形势越来越严峻。但并不意味着小房企没有生存的空间。

优胜劣汰，适者生存。这是自然界和社会经济发展中的共同规律。美国学者詹姆斯·弗·穆尔在其畅销著作《竞争的衰亡》一书中指出，一个相对合理的生态系统，一定是生存其中的组织或个人相互作用的经济联合体。在这个联合体内，有强者也有弱者，它们共同构成了完整的生态链，就像有机体在自然界中那样共同生存与共同进化。生存的本能决定了它们必须在竞争与合作中寻找各自的战略和定位，找到适合自己的生存方式和生存空间，并且体现自己独特的存在价值。所以，房地产背靠中国这个人口基数庞大、经济持续较快发展的巨大市场，又适逢国家新城镇化战略启航，在行业生态系统里，大小房企生存的空间是有的。这正像其他行业和领域一样，没有说只有大企业没有小企业存在的。对于实力不强的中小房企，应该在清晰地评估自身优势与劣势的基础上，分析环境机会与威胁，策略上选择最能把握机会和发挥优势的项目，操作中善于规避环境威胁和自身劣势，适当缩短战线，将有限的资源集中于那些最能为客户创造价值的环节，建立专业化优势，从而形成自身的核心竞争力。比如美国房地产企业中，就有专门从事住宅开发的普特、KBhome、Horton等，也有专门从事商业地产投资与经营的西蒙地产，还有在全球范围内投资及运营物流地产的普洛斯地产。它们都有自己在产业价值链中的合理定位，走专业化策略的成功典范。

那么，房地产告别黄金十年，在调控方式转轨、新城镇化拉开大幕的当下，中小房企转型和生存的方向在哪里？

（未完待续）

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2014年第2期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com