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蔡为民:蔡为民楼势说:“二套房”重出江湖
2016-01-20 7187
今年两会政府工作报告明确指出“稳定住房消费”,让不少人松了一口气,咸认打压超过十年的楼市终于迎来发展机遇。但实情会是如此吗?我看并不尽然。

“稳定”肇因于市场不稳定

“稳定住房消费”的真实意涵可从两个面相加以解读。首先是有利于市场的方向,说明从国家层面未来将有相当长的一段时间不再以房地产为“假想敌”,也不会轻易出台以压制房价与买气为目的之举措,让房地产逐步回归市场化运作,甚至会“不失时机”的推出各种鼓励措施,以“稳定住房消费”。

惟从另一个面相来看,长期遭受压制的房地产业为何“一朝见青天”?若非整体经济放缓,官方期待房地产能发挥“火车头”拉动内需作用,而楼市又面对严重的库存压力,否则两会是否会对房地产表现的如此“友善”则是未知数。

因此可以这么说,“稳定住房消费”的政策意义,是在表明历经十余年荣景的房地产已陷入发展瓶颈与困境,必须依赖各种“救死扶伤”的特效药(救市方案),以使楼市“重振雄风”,进而刺激经济稳步前行。

吸引改善型需求谈何容易

事实上,去年(2014年)两会提出“双向调控”,暗示地方政府可依据自身状况作必要的政策调控之后,从6月开始,二线(含)以下城市便陆续投入救市狂潮中,直到目前仍是“现在进行式”且已进入第四波。

由于纯粹针对首购的扶持与鼓励行之有年,已不足以持续发挥“稳定住房消费”的功能,因此今年(2015年)两会才会进一步提出“支持居民自住和改善型需求”的指导意见,希望能引流二套房购买者进场。鉴于此类族群具有隐形而量大、擅观风向而不急于出手,需要不刺激否则不动如山的三大特征,鼓励政策必须强而有力,否则难收成效。

于是有报道指称,相关部委正在对已有的政策作相应的调整,包括二套房贷首付比例降至五成,下调二套房贷利率,乃至对改善型需求重新定义。惟仅如此,能达到吸引改善性需求进场的效应吗?恐怕有点悬。

二套房首付降至五成没有吸引力

先让我们来回顾二套房贷政策的始末。因应2008年国家投入“四万亿”抢救经济所产生的游资泛滥后遗症,二套房限制措施如同“栓螺丝”般步步收紧。2010年1月“国十一条”出台,要求加大差别化信贷,规定二套房贷款首付比例不得低于40%,当年4月,“国十条”再提高至“不得低于50%”;2011年1月,新“国八条”又将之提升至60%以上;2013年2月,新“国五条”进一步把二套房首付比例拔高至七成。至此,改善型需求大量退出,沦为楼市无足轻重的配角。

如今“雪藏”多年的二套房需求重新受到政府“关爱的眼神”,应该说是“时也,运也,命也”,惟如上述,能否发挥提振市场买气的作用?却是有待观察。

毕竟以当前房价之高企,首付比例即使降至五成,消费者负担仍然过重,况且整体市场已大不如前,在考虑房价上涨动能不足的前提下,首付五成对于驱动“可买不可卖”的改善型需求来说,并不具备明显诱因。其次是“二套房”触及仍处“限购”状态之一线城市的政策底线,倘若“限购”不调整,改善性需求亦无法进场。

一线城市限购面临调整

以上海为例,非本地户籍家庭已占据其半壁江山,且以28~45岁的中青壮年为主,是相对活跃、有较强改善住房意愿的“目标客户”,但按规定只能拥有一套房,导致进行置换有实质困难(先买还是先卖?),这个时候该如何调整相关政策,以落实两会精神,便考验上海市政府的施政智慧。

在我看来,当两会房地产政策指导基调由“双向调控”转变为“分类指导”、“因地施政”时,相当程度上已指明方向。或许著名经济学者厉以宁的观点具一定代表性:对房地产业应区分对待,高档房价格由市场调控,政府可以收税……;果然如此,则一线城市的“限购”措施面临调整,恐怕势在必行。



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