（说明： 在房地产宏观调控的背景下，商业地产如何有效解决资金问题？方兴未艾的商业地产如何提高创新能力应对风险？2014年6月7、8日，中国资本策划研究院（CCP）院长朱耿洲博士为游学到安徽省九华山的“复旦大学商业地产开发与融资总裁班”学员讲学两天，以房地产“融资策划和资本运营”为题开讲。）

    着力提高商业地产企业融资能力

    两天时间里，透过互动案例教学，让学员全部了解了商业地产主要融资渠道与资本运作方法，包括但不限于内部融资、民间融资、外资银行融资、国际基金合作、REITS融资、资本市场融资等关键环节的管理技术和手段等实战知识与内容。

    本人认为：随着外资银行在中国人民币业务的全面开展和区域经营限制的解禁，外资银行将成为中国房地产信贷市场主角之一，如何与他们打交道，正成为中国房地产企业融资战略的重要选题。

    15万亿的民间资本虎视眈眈的关注着房地产业。而由于中国金融结构的先天缺失，结果是房价的非理性上涨和政府的强力打压。在现有金融环境下，必须探索出一条直接路径，使中国房地产企业尤其是商业地产企业健康成长。对此，我详细讲解了“资金互助与民间融资”、“私募基金与夹层融资”等内容，使学员明确了如何疏通好民间资本与商业地产项目融资的通道。

    当下国际基金也是商业地产项目融资的主要渠道。多数企业向外要资金，也勇于走出去，进行资本运作，兼并收购，使中国商业地产市场走向全球。

    本人还详细介绍了备受当前房地产企业青睐的多种融资方法，如房地产信托融资、REITS--以资产支撑（ABS和MBS）为依托而巧妙设计的创新金融工具REITS，由于他独特的优势，正成为国际商业地产融资的重要形式。中国目前的金融法律框架，不支持REITS的发行，而新加坡和香港为了争夺亚洲的REITS市场龙头地位，争相向中国地产商抛出橄榄枝，中国商业地产企业要把握好机遇。

    创新决定商业地产企业的发展

    商业地产不同于住宅地产，更要在项目定位、品质打造、营运模式选择方面体现高度的创新性、强大的执行力。

      万科、中海地产、娃哈哈、万达等从事商业地产的做法与经验可资借鉴。
     据了解，日前万科和百度合作，做智能商业地产。百度将为万科的商业系列带来“定位引擎、大数据、营销工具”三类核心技术。双方联合打造的首个项目位于北京昌平的金隅万科广场，将于今年8月底完成智能化升级，升级之后的金隅万科广场可以让顾客通过手机进行商场内路线规划、停车场导航等。未来双方将在万科商用旗下的社区商业、生活广场、购物中心系列业态中，尝试引入百度的LBS技术服务(即基于位置的服务)，对人群进行分析，掌握顾客活动轨迹、消费习惯，提供定制服务和精准营销。

    百度将基于大数据分析及云计算技术，为万科旗下的商业地产提供智能化升级的解决方案，实现科技公司与地产公司互动达成战略合作，这将是大方向，这种创新有益于商业地产的发展，也是一种互联网、大数据时代的趋势，值得推荐，而中海地产的创新就可能差强人意。

    据了解，中海集团的中海环宇城采取“只租不售”的纯租赁模式，回报期长。但他们还没有培养和训练出一个好的商业团队，也没有引入外部资源，后备资金支持不力，加上没有良好的创新管理与运营，自持物业反而成为公司的包袱，得不偿失，中海集团的商业地产项目不景气的原因主要就在于此。

    宗庆后的“娃哈哈”在商业地产方面也显创新不足，据了解，如今唯一的实体项目娃欧商场一败涂地，宗氏父女对商业地产的分歧日甚，人才团队无法跟上，管理“一言堂”，战略频繁变动朝令夕改，曾经紧密合作的经销商离心，娃哈哈商业地产前景一片黯淡，宗庆后跨界商业零售的首次试验或将宣告失败。这是门外汉的学费，跟他面临相似风险的还有一连串威名赫赫的人物单：苏宁的张近东、雨润的祝义才、红星美凯龙的车建新、海尔的张瑞敏......

    而王健林的万达集团去在商业地产方面如鱼得水，其发展利益于有良好的创新力与执行力。

    万达之所以执行力强，缘于万达内部已形成强有力的执行文化，每个人都有执行意识：万达在广州开发的第一个项目——白云万达广场，地下两层，地上十几层，建筑面积40万平方米，本来定的任务是两年建成，却只用了11个月就建成开业。

    万达集团是全球商业地产行业的龙头企业，已在全国开业88座万达广场，持有物业面积规模全球第二，计划2014年开业24座万达广场，持有物业面积2203万平方米，成为全球规模第一的不动产企业。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势，就些都是万达全力创新的结果，也是他们作为中国商业地产第一品牌的最好回报。

    商业地产不容低估的过剩风险

    其实目前中国商业地产存在供大于求的问题，与住宅泡沫化的分歧不同，一直以来，警示商业地产泡沫的声音不绝于耳，但并没有阻碍商业地产继续开发。据了解，中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。去年全世界建造商场最多的10个城市中，中国占了9个。

    资料显示：中国的商业环境已不支持商业地产模式。主要是以价格取胜的电子商务在中国快速膨胀，已影响到了中国商场的生存，即使在三四线城市，由于建有强大的物流体系，人们也开始在网上购买服装、电子等商品。同时，资产价格与通胀的上升，导致商业租金上涨，从而挤压实体商业利润，大量商业项目除餐饮、电影院、儿童服务等具有现实人流的项目外，其他零售类生意遭遇电商的冲击较大，这导致许多城市的商业地产出现大量空置。

    商业地产的过剩风险不容低估和忽视。开发商在明白，地方政府更要明白，不能不考虑区域经济的发展与人均消费力，不能只顾政绩与形象，打造各种地标式的商业中心，而应通过减免税费和提高公共服务等方式，激励和促进更多有助于就业的小型商业与服务业发展，从而削除过剩的商业地产的影响，也真正带动地方经济健康发展。